住宅楼的渗漏已成为物业管理中投诉最多的问题之一。渗漏不但影响到邻里关系，引发物业纠纷，更重要的是，现在住宅的渗漏维修难度大，维修时间长，致使常出现重复维修，甚至多次维修的问题。
造成维修难的主要原因是，随着人们对住房条件要求的提高和施工技术的发展，各种用水管道由原来的明敷设改为暗敷设，管道的暗敷设虽方便了使用，但增加了维修难度;现在管道的敷设也有了新的增加，管道增加的同时也增加了渗漏的几率;目前住宅楼板多由预制改为现浇板，这虽减少了板面裂缝，增加了防水效果，但也使漏水不再像从前那样漏源在那里，漏点就出现在那里，改为现浇板后，漏点对漏源相对迁移。漏源漏出的水在地面垫层内流动，延长了漏水的水路，直到找到漏点后才形成漏点漏出。有的漏点与漏源之间隔墙或隔间出现，也有不少顺配线管成为水路，在墙面或在插座、灯口处漏出的;另外，随着居住装修档次的提高，维修人员对渗漏的维修也有投鼠忌器之感，增加了维修操作难度。可见，在对渗漏的维修中要认真对待，仔细分析查出漏源，切不可对漏点一开始就开膛破肚进行处理。据我们对小区维修的经验，在维修中可采取如下措施进行维修。石家庄物业公司
1、当出现渗漏问题后，首先要查明渗漏的性质
出现渗漏时，要先派出有经验的专业人员对渗漏原因做定性分析，造成渗漏的原因有三种。一种时楼面的存积水(如卫浴、厨房等地面水)，水嘴关闭不严造成的长流水等，都可能造成面层的水渗入垫层内造成漏水。这类漏水在漏点的表现形式是断续的时有时无的。以此，维修前要先对漏水的上层业主用水情况进行了解、勘看，如发现地面有积水或长期处于有水使用状态情况的存在，则先考虑这是地面有水造成的。应先把地面水清除擦干，观察2~3d后，如漏点停止漏水开始干燥，即可确定这是地面漏水，如仍保持原样渗漏，则可排处地面漏水，考虑暗敷管道或其他方面的原因;第二种原因是管道破损造成的渗漏，其在漏点上的表现形式是持续的，漏水的情况是发展的，漏水量会越漏越大;第三种情况是外墙或从门窗侧面阴雨天透入的水，漏点是在墙面或门窗的侧边或窗台的下方、且有明显的方向性，漏点都在下雨时的上风向墙面上，如下雨刮西北风则在北向或西向墙面出现;刮东南风时则在南向或东向墙面上出现。我们也曾遇到过由墙内找水路在楼地面墙根漏出的情况。
2、维修方法
确认渗漏的性质后对渗漏进行维修。如属于地面漏水的情况，比较好修。方法是，将漏水的上一层地面擦干，用浅色(尽力与地面颜色接近)的优质固体防水剂或优质防水涂膜对地面可疑漏点的地面砖缝、墙角及管根处进行严密封堵。封堵前需对所堵部位进行划缝和清理，并提示业主用水时的注意事项，保持地漏畅通。如确认是管道漏水，维修就比较麻烦。应先用排除法对所有的有压管道按分路进行打压试验，确定损坏分路，按竣工图的标注，找出管路的走向，再确定漏源位置进行维修。如经打压试验确定有压水管并无破损漏水时，则可考虑排水系统隐蔽处的接口和接头有无破损，找出原因进行维修。
注意事项
1、在住宅楼的洇漏维修中要注意洇漏与室内结露的区别
虽然住宅楼的洇漏问题维修比较困难，但只要注意观察，还是有规律可循的。凡漏水都具备漏源、水路、和漏点三个条件。在雨雪天气，空气湿度大，气压低，有时在室内的外墙内测，靠墙角(特别是窗帘后)或顶棚的阴角处会出现洇湿现象，尤其是新居，甚至出现顺强流淌的现象，这多是结露现象所致，被误认为是外墙漏水或上层漏水。处理这类问题时万不可屈从业主的要求盲目处理，一定要先按湿点，找水路，查漏源。如查无水路也无漏源，则要做好业主的思想工作进行观察认真分析，找出真正的原因后再做处理。
2、注意使用方法
在维修中发现因业主的使用不当造成的洇漏现象并不少见。如上面所说的地面的积水、出门没有管好水龙头、装修时对地面隐蔽管的损坏、高温对预埋塑料水管的变形和损坏等。以此，在物业交房中要对业主有给、排水和其他有压管线的使用说明书，并有详细准确的管线竣工图。
3、施工单位通过维修要吸取教训
出现洇漏维修的问题多在使用保修期内，由施工单位来维修，这也是施工单位对自己施工质量的检验。是施工单位总结经验接受教训的最直观的时候，以此引起今后施工时的注意和整改。较普遍的经验教训应注意如下几个方面。第一要注意所有由墙内甩出的水嘴接头都要明露在墙外3~5mm，以免接头卧在墙内，水嘴接头连接不好出现暗漏点;第二所有隐蔽水管在施工尽量使用整根，避免出现接头(即使是允许热熔连接的高分子水管)，如无法避免出现接头时要有记录并做好标记;第三对竣工打压试验或做闭水试验中出现的维修点要有维修方法记录并做好标记，在竣工资料档案中明确标出;4、竣工图对各种水管的走向和所在位置的尺寸标注要准确无误。
对在物业维修中出现的洇漏部位的维修，在维修后的覆埋要用松散材料，表面可用与面层同样的材料处理，但要做好标记。
