物业服务瑕疵并非拒缴物业费理由
现象：拒缴物业费，业主屡屡被告上法庭
本月3日，一起欠费纠纷在玄武区法院锁金村法庭开庭，原告深圳市保利物业管理集团有限公司诉称，被告赵先生家住紫庐小区，从2013年开始拖欠了5000多元物业费。另外，他还拖欠800多元公摊电费，合计近6000元。物业公司表示，工作人员多次上门催要，但都被赵先生拒绝。物业公司无奈之下，将赵先生告上法院，要求其立即支付物业费并承担诉讼费用。
类似物业纠纷不少。前段时间，玄武区廖先生也因为未交物业费，被物业公司告上法庭。石家庄物业公司物业公司称，廖先生从2007年开始，共拖欠1万多元物业费，此外还有电梯费、公摊水电费等，合计1.2万余元。
法庭审理时，廖先生辩称，物业公司未能履行合同，毫不理会业主的维修申请和要求，导致房屋公共部分墙体、外墙面及相连墙体、柱、梁、楼板等开裂、渗漏水。另外，廖先生还表示，物业公司对下水管道的处理不当，导致廖先生家中进水，物品受损。
最终，法院审理认定，物业公司在提供物业服务时，确实未能达到原合同约定的服务质量，但这并不是廖先生拒缴物业费的正当理由。最终，法院判决，廖先生仍需缴纳物业费，但物业公司应该酌情减免收取。
数字：九成官司由欠费引起，业主屡败诉
记者从玄武法院民一庭了解到，该院去年共审结物业服务合同纠纷案件275件，其中254件都是“管家”告业主讨要物业费，占物业官司总量的92%。“物业官司案件数量多、标的额小，但每个纠纷的矛盾都不小。”该院民一庭庭长杨晓峰介绍，欠费纠纷，背后体现了物业、业主双方在收费标准、服务质量、房屋质量、开发建设配套等问题上存在诸多争议。
雨花台区法院去年审结400余件物业官司，欠费纠纷约370件;秦淮法院去年受理688件物业服务合同纠纷，其中超过630件都由欠费引起。在我市建邺、六合等法院，由欠费引起的物业官司，均占物业官司的九成以上。
一名法院人士介绍，近年来，全市法院受理的物业服务合同纠纷案件一直呈现迅速上升趋势。究其成因，物业服务的范围和内容不断发展扩大;业主、物业服务企业及相关主体的法治意识明显增强。但物业服务企业的服务水平有待提升，部分业主缺乏合同意识和物业服务的消费观念，这些都是物业官司频发的重要原因。
记者获悉，部分物业官司经过调解后结案，还有部分官司由法院审理后判决，其中大多数业主败诉，被判全额或部分缴纳物业费。
专家：物业服务瑕疵并非拒缴物业费理由
“不少业主认为，只要物业公司服务存在瑕疵，自己就有权拒交物业费。”市中级法院一名法官说，实际上，物业公司服务瑕疵并不是业主拒缴物业费的正当理由。业主只有提供充分证据，证明物业公司长期失职，拒缴物业费才有可能获得法院支持。
在南京市物业行业管理专家库成员王兴宏看来，部分业主过度维权，也是导致自身屡屡败诉的重要原因。例如，部分业主的要求明显超出物业公司管理范畴，例如，房屋质量有问题、邻居私搭乱建等，这些并不属于物业管理服务的范畴。
对此，南京中院法官提醒，如果物业公司服务存在瑕疵，业主可以选择直接和物业公司交涉，要求对方按照公布的物业服务合同履行义务;如果物业公司的服务不到位造成业主损失，业主可向法院提起诉讼，依法维权并要求物业公司赔偿。去年，就有业主因为车辆停在车位上被小区围墙倒塌砸中，法院调查后发现物业公司对围墙存在维修不力的情况，最终判令物业公司承担业主的车辆维修费、定损费、车辆折损费等3万多元。“如果业主没有正当理由拒缴物业费，最终损害的其实是业主的利益。”上述人士说。
油烟排放管道设置不合理导致油污漫入小区
小区物管：已责令商家立即整改
“现在小区的地面到处都是油污，脏得很。”近日，家住河东新区的市民张女士打进本报党报热线反映称：“我家附近有一家医院，小区外有很多餐饮店，由于部分商户油烟排放管道设置不合理，导致油污漫入小区，对环境造成了严重影响，我家所在的地下室里已是惨不忍睹了。”
对此，记者展开了走访调查。记者发现，无论是张女士所居住的小区内的地下室或是小区外的餐饮商铺的临街地面，都已布满了油污，地面已呈黑色。“长期经营的餐饮店门外都是这样的。”一位中餐店老板告诉记者，商铺门前的地面人员出入频繁，长此以往便成了现在这样。对于油污漫入小区地下室的问题，该老板称：“不知道。”
随后，记者采访了该小区物业相关工作人员。对于张女士所反映的情况，相关工作人员解释：“确实部分餐饮店油污问题已成了小区业主的困扰，我们已责令相关商户积极整改，减少对业主造成的影响。”
“针对该情况，我们已多次与这些商户负责人协商处理，但部分商户不自觉，对他人所造成的困扰不理不顾，我们多次要求其整改问题油烟排放管道，经过不懈的努力，目前所有问题商户负责人已同意配合整改。”该工作人员说。对于漫入小区地下室的油污，该工作人员表示：“目前正在进行全面清理，将还业主干净的居住环境，敬请广大业主放心。”
