2011年伊始，用工荒再次波及物业管理行业，给物业服务企业的生产经营工作带来了一定的负面影响，甚至成为一些物业服务企业负责人深感棘手的难题。本刊组织了一个行业内的小型调查，调查了业内50余家物业服务企业，调查范围覆盖了北京、上海、深圳、山东等部分省市，调查采取问卷调查与电话采访相结合的形式，从一定程度上反映了物业管理行业当前面临的用工荒难题。
部分物业服务企业用工荒状况
物业服务企业普遍存在人员缺编缺岗现象。
参与本次调查的物业服务企业有 98%反映企业存在人员缺编现象。在人员缺编的比例这一选项，大约有53%的物业服务企业选择了15%左右，有26%的物业服务企业选择了缺编20%以上，有16%的物业服务企业选择了缺编10%左右，有5%的物业服务企业选择了缺编5%左右。
秩序维护员和保洁员缺编最为严重。
参与本次调查的物业服务企业反映目前企业的缺编岗位主要集中在一线。其中，在缺编岗位的工作类别中(可多选)，选择秩序维护员的物业服务企业占比为98%，选择保洁员的物业服务企业占比为93%,选择维修工或修理工的物业服务企业占比为43%，选择电工的物业服务企业为36%。整体而言，秩序维护员和保洁员成为物业服务企业最难招聘也最为短缺的人员。
缺编岗位的工资标准多在1000元—2000元之间。
参与本次调查的物业服务企业反映缺编岗位的工资标准大约在1000元到2000元之间。其中选择缺编岗位的平均工资标准为1000元—1500元的物业服务企业占比为63%，多数为二线城市的物业服务企业;选择缺编岗位的平均工资标准在1500元—2000元的物业服务企业占比为31%，多数为北京、深圳等一线城市的物业服务企业;选择缺编岗位的平均工资标准在2000元以上的约为6%。尤其值得一提的是，这些物业服务企业多数无偿为员工提供食宿，缴纳五险一金，不过也有部分物业服务企业选择象征性地向员工收取低廉的房租和餐费。
工资待遇偏低成缺编岗位人员离职重要原因。
本次调查设置了缺编岗位人员的离职原因这一问题(可多选)，其中有76%的物业服务企业选择工资待遇偏低;有64%的物业服务企业选择发展空间有限;有43%的物业服务企业选择有其它发展机会。
加薪留人成为物业服务企业的普遍选择。
本次调查也设置了企业打算如何克服用工荒现象这一问题(可多选)，其中有95%的物业服务企业选择了提高职工福利待遇;有73%的物业服务企业选择了加大培训力度，为员工提供发展空间;有67%的物业服务企业选择了增强员工归属感，用感情留人;选择用其它办法稳定员工队伍的物业服务企业约占31%。
用工荒的原因与对企业生产经营的影响
行业的用工荒现象是行业对低端劳动力需求的增加以及社会低端劳动力供给减少之间矛盾的凸显。而随着中国经济的发展和国人受教育程度的不断提高，社会低端劳动力供给减少的趋势不会改变，物业管理行业要想解决这一问题，惟有加快产业转型升级的步伐，减少行业对低端劳动力的需求，才能克服和解决用工荒难题。
在本次调查中，不少物业服务企业的负责人反映用工荒现象已经开始严重影响企业的正常生产经营。北京英印威尔物业管理有限公司目前管理着丰台科技园区内的项目。据该公司总经理李艳霞讲，平时公司的秩序维护员和保洁员的缺编比例在20%到30%，在今年春节前后，公司秩序维护员和保洁员的缺编比例达到50%，造成项目的出入口门岗无人值守，项目内的停车费也无人收，这给企业造成了一定的经济损失，也使项目业主对物业服务公司的服务质量颇为不满。此外，长期的人员缺编现象也造成物业服务企业在岗员工的频繁加班，这也导致在岗职工的身心疲惫和对加班的厌恶情绪，致使企业的服务质量受到影响。
行业“用工荒”难题的求解途径
设法取得业主理解，适当提高物业费标准
在物业服务企业员工离职原因的调查中，工资待遇偏低成为首要原因。而物业服务企业要想解决行业“用工荒”难题，提高职工的工资待遇，就必须设法取得业主理解，适当提高物业费标准，以增加企业的物业费收入。当然，物业服务企业也要以高质量的服务赢得业主的认可。
从2008年开始，南京慧韬物业管理的儒林雅苑小区物业费从0.9元每平方米提高到1.2元每平方米，收缴率达到97%。而在1.2元每平方米的物业费标准执行了两年之后，2010年12月份，慧韬物业贴出告示称，由于人员工资、设备维修等成本不断提高，希望能够调高物业费0.1元。由于理由中肯，并一家一户走访说明情况，结果绝大多数业主都表示支持，从2011年1月份开始，该小区物业费又涨到了1.3元。南京慧韬物业管理服务有限公司总经理吴涛在总结物业费成功上调的经验时说，“物业服务企业想提价，首先应该将物业费的账目公开，让业主明白物业费的开支在哪里?”其实，物业服务企业只要把涨价的理由讲清楚，并阐明物业费不涨价将造成服务质量下滑的恶果，那么大多数明白事理的业主是能够接受上调物业费的。
2010年8月，深圳鹏基物业在管的木材小区也召开提高物业管理费业主表决意见开箱计票会议，经过井然有序的开箱、点票、唱票、计票，结果以92.9%的同意票权数、91.5%的同意票户数顺利通过了提高物业管理费的决议。
引入“技防”和合理调整岗位设置，逐步减少低端劳动力需求量
从本次调查的情况来看，秩序维护员和保洁员等一线岗位的缺编缺岗现象比较突出。在这种情况下，物业服务企业还可以通过加强“技防”和合理调整岗位设置的办法，来逐步减少企业对低端劳动力的需求量，以缓解用工荒现象。
北京东旭佳业物业管理有限责任公司管理的海运仓小区属于经济适用房小区，该小区从2007年开始就面临着秩序维护员数量不足的困境。为了克服和解决这一问题，公司利用智能化技术代替部分人防功能，优化管理机制和人力资源配置，提高技术防范措施，降低秩序维护员的需求量。这不但提高了小区的档次，而且解决了秩序维护员短缺的问题，把人工成本的持续投资转变为一次性投资或阶段性技防能力的投资。譬如，从2008年开始，该公司在征得业主的同意后，把原来小区的8个出入口改造成为两个主要出入口和三个行人出入口，直接减少秩序维护员数量12名，并逐步对三个主要行人出入口进行智能化门禁系统改造，再次降低秩序维护员的需求数量。再比如，按照传统的人防方案，小区的外围管理，要想保证小偷不翻墙，不发生偷盗行为，只有增加秩序维护员的巡逻力量，但通过给小区围墙增加红外报警系统，就可以减少秩序维护员的数量。
这充分说明，在人工成本不断高涨和一线员工用工短缺的情况下，加强技防，减少对低端劳动力的需求也是物业服务企业克服“用工荒”的有效途径之一。
大力开展多种经营弥补经费不足。
在本次调查中，记者发现不少物业服务企业正自发开展多种经营，以弥补经费的不足。
许多物业服务企业在成本高涨的情况下被迫积极利用小区场地和业主需求资源，开展多种经营，以增加企业的收入。譬如，不少物业服务企业在征得业主同意后将小区的地下室出租出去，以获得房租收入;或在小区停车场附近开设洗车店，为业主提供洗车服务;或引进楼宇广告公司，出租电梯广告位;或根据业主需求提供包括入室保洁、代订机票火车票、家政中介、房屋租赁等各种特约服务，并获得服务报酬;或利用小区内设施和业主需求为业主提供餐饮服务等，开展一些商业经营活动，这都在一定程度上增加了物业服务企业的经济收入，缓解了物业服务企业在人力成本高涨的情况下所面临的经济压力。
实际上，行业利润微薄是造成行业“用工荒”现象的主要原因之一。在这种情况下，开展多种经营，增加企业经济收入以逐步提高员工待遇也是行业克服“用工荒”现象的主要途径之一。
建立物业费与社会最低工资标准的联动机制
根据调查，物业服务企业人员最为短缺的工作岗位的薪资待遇普遍在1000元-2000元之间，实际上，随着CPI的上涨和各地最低工资标准的上调，这样的工资水平已经越来越没有竞争力。例如，北京市的最低工资标准已经上调为1160元，深圳市的最低工资标准即将上调至1320元，广州市的最低工资标准也已经上调至1300元，东莞市的最低工资标准已经上调至1100元，南京市的最低工资标准也已经上调至1140元，济南市的最低工资标准已经上调至920元。石家庄物业公司
最低工资标准不断上调而物业费却难以上调，致使物业服务企业没有更多的经费去上调工资标准以稳定员工队伍或招聘素质更高的员工，这也是行业出现用工荒状况的重要原因之一。在这种情况下，建立物业服务费标准与社会最低工资标准的联动机制就显得尤为必要。目前，一些地方已经开始这方面的尝试，譬如，深圳市物业管理行业主管部门已经通过主办市政协提案的契机，建议物价部门参考出租车燃油附加费、油价运价联动机制，尽快建立物业服务费标准与社会最低工资标准的联动机制。这一建议已经获得深圳市发展和改革委的认可。从有利于行业长远健康发展的角度来看，这一做法值得肯定，且有一定的推广价值。
