“好来居案件”二审结果已经揭晓，从表面上看，这是一个由高空抛物而引发的诉讼，但从本质上看，则是物业服务企业在第三方案权案件中的法律责任问题。其实，在物业管理区域内，不但会出现高空抛物问题，而且还时常会出现盗窃、抢劫、凶杀等违法犯罪案件。在类似事件中，物业服务企业是否需要承担赔偿责任以及怎样承担赔偿责任，一直是物业管理各方主体关注和争论的焦点问题。下面笔者对物业服务企业在第三方侵权案件中的法律责任问题进行浅析。
物业服务企业的约定义务及风险规避
在物业服务过程中，业主与物业服务企业之间是一种合同关系，业主的主要义务是交纳物业服务费用，而物业服务企业的义务则是向业主提供各种约定的服务。秩序维护作为物业服务企业与业主约定的服务内容之一，构成了物业服务合同的给付义务。
依据《合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第121条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，只要义务人不履行义务或履行的义务不符合约定，又无规定的免责事由，造成损害结果发生的无论是否有过错都应承担违约责任。
民事合同，充分体现了合同当事人的意思自治。只要是没有违背法律强制性和限制性规定的，当事人都可以去约定。同时，物业服务合同是界定双方当事人权利、义务，及法律责任的重要依据。只要物业服务合同条款有规定，而物业服务企业没有去履行或履行不符合约定，就要承担违约责任，而不需要去考察是否有过错。因此，物业服务合同的双方主体要高度重视物业服务合同的作用，尽量将秩序维护、安全防范的权利义务规定的严密详细。这样既为双方履行合同提供指引，同时也为以后界定各方责任提供依据。
此外，拟定合同条款也要遵循平等、公平的原则。笔者曾经看到一份物业服务合同规定，“若因物业安全管理违规、失职、脱岗，造成业主家中被盗，财产损失和其他意外事故，除现金、有价证券、古董外，物业服务公司将承担赔偿责任。若因物业车场管理责任，造成业主车辆被盗，物业服务公司将承担赔偿责任”。而签订合同的物业服务企业被媒体誉为“第一个敢吃螃蟹”的物业服务公司。笔者认为称作“第一个敢吃河豚”的物业服务公司更为贴切，因为也许现在是美味佳肴，一旦毒性发作恐怕就危及性命了。这样的条款有违物业管理理论，也显失公平。因此在拟定物业服务合同条款时，要权衡利弊，切勿人为地给自己套上沉重的枷锁。
安全保障的法定义务及风险规避
根据《物业管理条例》第四十七条规定，“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。据此，物业服务企业安全保障义务在于“协助”、“采取应急措施”、“及时报告”义务。所以物业服务企业的责任不应该被扩大，如果物业服务企业已经全面履行合同约定的义务并不存在过错，应当认定物业服务企业已经尽到了约定义务和法定义务，不需要承担赔偿责任。
在第三人侵权案件中，法院除了考察物业服务合同的约定外，还依据判断物业服务企业是否尽到“合理限度范围内的安全保障”义务作出裁决。
安全保障义务是一种法定的义务，安全保障义务人必须履行与其相适应的安全保障义务。但物业服务企业的安全保障义务不能被无端放大，因为物业服务企业与《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定的“住宿、餐饮、娱乐等经营活动”的从业者还有很大的区别。
住宿、餐饮、娱乐等经营活动的从事者对因其从事该活动所使用的场所具有他人不可比拟的控制能力，他们最了解整个场所的实际情况、预见可能发生的危险和损害，并且最有可能采取必要的措施防止损害的发生。而物业服务企业侧重的是对共有部分的管理。而对于业主的专有部分，“风能进，雨能进，国王不能进”这句法谚形象地作出了说明。对于业主在专有部分的活动，物业服务企业没有权利也没有义务去干涉，而第三人侵权案件往往发生在专有部分。
《最高人民法院关于审理人向损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款可分为两种情形：
如果受害人的所受损害是由第三人实施的加害行为造成，而安全保障义务人又没有疏于保障义务的过错的，该第三人为侵权人。第三人应当对受害人的损害后果承担侵权责任，安全保障义务人不能承担法律责任。
如果由于第三分侵权导致损害结果发生，安全保障义务人有过错的，安全保障人应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。
因为违反安全保障义务的归责原则是过错原则，所以物业服务企业是否有过错是判断是否承担法律责任的依据，而判断是否有过错又信赖于其是否尽到合理限度范围内的安全保障义务。笔者认为判断“合理限度范围”的标准应该为，物业服务企业的实际行为是符合法律或者物业服务规范的要求，是否达到物业管理行业的通常标准或者作为一个诚信善良的从业者应当达到的通常程度。就此，物业服务企业应该做好以下几个方面工作：
认真学习、理解物业管理方面的法律以及行业规范。具体物业服务行为，应当符合法律规定和行业规范的要求：
对不安全因素进行必要的警示、告知，做好安全防范应急预案。对于已经发生或正在发生的危险，应积极救助，最大限度地避免损害的发生或损失扩大。
以预防为主，综合运用多种防范措施。一方面宣传发动业户加强安全防范，提高安全意识。另一方面协助、配合公安部门，将小区内的安全隐患解决在萌芽状态。三是加大安全保障设施的投入，采用高科技安保设备提高安保工作的实效;
规范规定，按规定做好相关工作记录。比如安全巡查记录、设备检修记录、小区进出口登记、大物件放行登记、突发事件处理记录等，都应该认真规范记录、妥善保存。一旦发生案件，不仅有利于案件的侦破，也为证明自身尽到职责提供证据。
