住宅楼的渗漏已成为物业管理中投诉最多的问题之一。渗漏不但影响到邻里关系，引发物业纠纷，更重要的是，现在住宅的渗漏维修难度大，维修时间长，致使常出现重复维修，甚至多次维修的问题。
造成维修难的主要原因是，随着人们对住房条件要求的提高和施工技术的发展，各种用水管道由原来的明敷设改为暗敷设，管道的暗敷设虽方便了使用，但增加了维修难度;现在管道的敷设也有了新的增加，管道增加的同时也增加了渗漏的几率;目前住宅楼板多由预制改为现浇板，这虽减少了板面裂缝，增加了防水效果，但也使漏水不再像从前那样漏源在那里，漏点就出现在那里，改为现浇板后，漏点对漏源相对迁移。漏源漏出的水在地面垫层内流动，延长了漏水的水路，直到找到漏点后才形成漏点漏出。有的漏点与漏源之间隔墙或隔间出现，也有不少顺配线管成为水路，在墙面或在插座、灯口处漏出的;另外，随着居住装修档次的提高，维修人员对渗漏的维修也有投鼠忌器之感，增加了维修操作难度。可见，在对渗漏的维修中要认真对待，仔细分析查出漏源，切不可对漏点一开始就开膛破肚进行处理。据我们对小区维修的经验，在维修中可采取如下措施进行维修。
1、当出现渗漏问题后，首先要查明渗漏的性质
出现渗漏时，要先派出有经验的专业人员对渗漏原因做定性分析，造成渗漏的原因有三种。一种时楼面的存积水(如卫浴、厨房等地面水)，水嘴关闭不严造成的长流水等，都可能造成面层的水渗入垫层内造成漏水。这类漏水在漏点的表现形式是断续的时有时无的。以此，维修前要先对漏水的上层业主用水情况进行了解、勘看，如发现地面有积水或长期处于有水使用状态情况的存在，则先考虑这是地面有水造成的。应先把地面水清除擦干，观察2~3d后，如漏点停止漏水开始干燥，即可确定这是地面漏水，如仍保持原样渗漏，则可排处地面漏水，考虑暗敷管道或其他方面的原因;第二种原因是管道破损造成的渗漏，其在漏点上的表现形式是持续的，漏水的情况是发展的，漏水量会越漏越大;第三种情况是外墙或从门窗侧面阴雨天透入的水，漏点是在墙面或门窗的侧边或窗台的下方、且有明显的方向性，漏点都在下雨时的上风向墙面上，如下雨刮西北风则在北向或西向墙面出现;刮东南风时则在南向或东向墙面上出现。我们也曾遇到过由墙内找水路在楼地面墙根漏出的情况。
2、维修方法
确认渗漏的性质后对渗漏进行维修。如属于地面漏水的情况，比较好修。方法是，将漏水的上一层地面擦干，用浅色(尽力与地面颜色接近)的优质固体防水剂或优质防水涂膜对地面可疑漏点的地面砖缝、墙角及管根处进行严密封堵。封堵前需对所堵部位进行划缝和清理，并提示业主用水时的注意事项，保持地漏畅通。如确认是管道漏水，维修就比较麻烦。应先用排除法对所有的有压管道按分路进行打压试验，确定损坏分路，按竣工图的标注，找出管路的走向，再确定漏源位置进行维修。如经打压试验确定有压水管并无破损漏水时，则可考虑排水系统隐蔽处的接口和接头有无破损，找出原因进行维修。
石家庄物业公司注意事项
1、在住宅楼的洇漏维修中要注意洇漏与室内结露的区别
虽然住宅楼的洇漏问题维修比较困难，但只要注意观察，还是有规律可循的。凡漏水都具备漏源、水路、和漏点三个条件。在雨雪天气，空气湿度大，气压低，有时在室内的外墙内测，靠墙角(特别是窗帘后)或顶棚的阴角处会出现洇湿现象，尤其是新居，甚至出现顺强流淌的现象，这多是结露现象所致，被误认为是外墙漏水或上层漏水。处理这类问题时万不可屈从业主的要求盲目处理，一定要先按湿点，找水路，查漏源。如查无水路也无漏源，则要做好业主的思想工作进行观察认真分析，找出真正的原因后再做处理。
2、注意使用方法
在维修中发现因业主的使用不当造成的洇漏现象并不少见。如上面所说的地面的积水、出门没有管好水龙头、装修时对地面隐蔽管的损坏、高温对预埋塑料水管的变形和损坏等。以此，在物业交房中要对业主有给、排水和其他有压管线的使用说明书，并有详细准确的管线竣工图。
3、施工单位通过维修要吸取教训
出现洇漏维修的问题多在使用保修期内，由施工单位来维修，这也是施工单位对自己施工质量的检验。是施工单位总结经验接受教训的最直观的时候，以此引起今后施工时的注意和整改。较普遍的经验教训应注意如下几个方面。第一要注意所有由墙内甩出的水嘴接头都要明露在墙外3~5mm，以免接头卧在墙内，水嘴接头连接不好出现暗漏点;第二所有隐蔽水管在施工尽量使用整根，避免出现接头(即使是允许热熔连接的高分子水管)，如无法避免出现接头时要有记录并做好标记;第三对竣工打压试验或做闭水试验中出现的维修点要有维修方法记录并做好标记，在竣工资料档案中明确标出;4、竣工图对各种水管的走向和所在位置的尺寸标注要准确无误。
对在物业维修中出现的洇漏部位的维修，在维修后的覆埋要用松散材料，表面可用与面层同样的材料处理，但要做好标记。
电梯故障12人被困 物业申请公共维修金更换电梯
朝阳区望京西园一区118号楼西侧电梯故障一事，昨日上午8时许，该电梯再次发生故障，导致12人被困，所幸无人受伤。北京晨报记者在朝阳区房屋管理局了解到，小区物业已着手申请动用公共维修基金更换电梯。
北京晨报记者赶到时，刚刚发生故障的西侧电梯经修理后又已开始运行，不过楼内不少居民都选择步行上下楼，“这电梯四天坏两回，谁还敢坐啊，我这带着孩子宁可自己爬楼。”居民吴先生抱着孩子一边上台阶，一边气喘吁吁道。经历了上午电梯故障的鄂先生回忆称，事发早8点上班高峰时期，电梯又一次卡在一楼与二楼中间，“当时电梯里有12个人，其中有一个儿童，还有一个孕妇。我们被困了大约5分钟，电梯外的人听到呼救，一起合力扒开电梯门，大家赶紧跳下电梯，这才脱险。”鄂先生说。随后物业对电梯进行维修，随即恢复使用。
对于近期频发的电梯故障，物业方面解释，13日的故障是由于钢带损坏，属于使用中的概率问题，而昨日的故障来自于新更换的配件，需要时间适应磨合，“买不到原装配件，新安装的配件这两天难免使用不畅”。物业孙经理说，“这部电梯2001年注册，至今使用12年有余，我们也在申请动用公共维修基金更换”。包括鄂先生在内的多位居民也表示，曾在一楼看到过物业申请更换电梯的告示。
朝阳区房屋管理局表示，申请更换电梯需要进行电梯损坏鉴定、公示、业主签字等步骤，最后才能向房屋管理局申请动用公共维修基金，“望京西园一区的物业已请专业机构对电梯进行评估，结果显示确实需要大修或更换，9月30日，物业方面也到房管局说明过情况。”朝阳区房屋管理局物业科一刘姓工作人员介绍。物业孙经理称，公示与业主签字的程序还未结束，“争取在11月前至少先换一部电梯。”
物业服务收费价格将实行市场调节
从今天在省住房城乡建设厅召开的媒体见面会获悉，我省近日出台的《河北省物业服务收费管理实施办法》规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。该《办法》9月1日起施行。
对比2004年出台的物业管理实施办法，该《办法》规定：普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价。
属于政府指导价的物业服务收费标准，不得突破基准价格及其浮动幅度
根据最新发布的《办法》，实行政府指导价的住宅区公共性物业服务收费，由设区市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。
属于政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
停车服务费实行政府指导价，物业企业不得收取装修押金
停车服务费实行政府指导价，杜绝小区停车乱要价。《办法》规定，物业服务区域内的车辆停放服务收费管理，按照政府价格主管部门的有关规定执行。住宅区的车辆停放服务包括提供场地、停车服务及车辆特约保管服务。停车服务费和规划的停车场地占用费实行政府指导价，由当地政府价格主管部门制定。
物业企业不得收取装修押金和装修电梯使用费。《办法》规定，业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业服务企业不得向业主收取装修保证金(押金)等。
